מהו בעצם ייעוץ משכנתא?



כשאתם קונים בית, ולא יכולים (או לא רוצים) לשלם את כל הסכום במזומן, אתם לוקחים מהבנק משכנתא כדי להשלים את הרכישה.

אם אתם לוקחים משכנתא של מאות אלפי שקלים, סביר להניח שזו אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות שלכם (אליה מצטרפת בדרך כלל ההחלטה בעניין הפנסיה שלכם).


בהחלטה כבדה כזו, כל שינוי קטן עשוי לגרום לכך שתשלמו לבנק עשרות אלפי שקלים יותר או פחות, ויש כאן כמה דברים שפועלים לרעתכם:

  1. הבנק שנותן לכם משכנתא, מרוויח כסף מהמשכנתא שלכם. ככל שאתם תשלמו ריבית גבוהה יותר, הוא ירוויח יותר כסף.

  2. משכנתא היא לא מוצר פשוט. יש יותר מעשרה מסלולי משכנתא אפשריים, שאפשר לפרוס אותם לתקופות שונות, עם לוחות סילוקין שונים, מה שיוצר בסופו של דבר מאות אפשרויות לבניית המשכנתא שלכם. איך תדעו מה עדיף?

  3. בבנק יושב "יועץ משכנתאות" שתפקידו לכאורה להתאים לכם את המשכנתא שאתם צריכים. הבעיה היא שהוא מקבל את המשכורת שלו מהבנק, ולא מכם – ולכן הוא דואג לאינטרסים של הבנק. לפעמים המשכורת שלו תהיה מושפעת ישירות מהריבית שאתם משלמים – ככל שהמשכנתא שלכם תהיה יקרה יותר, הוא יקבל באותו חודש משכורת גבוהה יותר.

  4. הידע הכלכלי של רוב האנשים הוא מוגבל. למען האמת, גם כאלה עם ידע כלכלי רחב, אך לא ידע ספציפי בתחום המשכנתאות, לא ידעו לטפל נכון במשכנתא שלהם. אחת המשכנתאות הגרועות ביותר שטיפלנו בהן הייתה של זוג רואי חשבון עם הכנסה נטו של עשרות אלפי שקלים! הם מבינים בכסף, אבל נבכי המשכנתא זה כבר סיפור אחר...

צירוף של כל הדברים האלה, גורם לכך שמשפחה רגילה שהולכת לבנק לקחת משכנתא, קרוב לוודאי תשלום עשרות אלפי שקלים יותר ממה שתשלם אותה המשפחה, אם הייתה נעזרת ביועץ משכנתא אובייקטיבי, שתפקידו לדאוג אך ורק לצרכים של המשפחה, ולא לרווחים של מישהו אחר. יועץ משכנתא מוודא שאתם משלמים לבנק כמה שפחות, יועץ משכנתא משקף לכם את המשמעויות של ההחלטה שלכם, כך שתדעו על מה אתם חותמים בבנק. יועץ משכנתא מוודא שלא בלבלו אתכם בדרך, יועץ משכנתא דואג לכם ולא לבנק, ובזכות זה אתם חוסכים עשרות אלפי שקלים!


איך חוסכים כסף במשכנתא?

הדבר החשוב ביותר במשכנתא הוא "תמהיל המשכנתא" שנקרא לפעמים גם "הרכב משכנתא". בבניית תמהיל המשכנתא אנחנו קובעים באיזה מסלולים כדאי להשתמש – ריבית קבועה או ריבית משתנה? צמוד לדולר או צמוד למדד? אולי לא צמוד בכלל? – לכמה שנים כדאי לפרוס כל אחד מהמסלולים האלה, ובאיזה לוח סילוקין כדאי להשתמש. בנייה נכונה של התמהיל תחסוך למשפחה עשרות אלפי שקלים!


לאחר בנית התמהיל, מבצעים מו"מ בין הבנקים על גובה הריבית שנשלם בכל מסלול. הריבית חשובה, אבל כדאי להיזהר! אם משנים את תמהיל המשכנתא, הריביות עלולות להשתנות בהתאם. לפעמים הבנק ישתמש בזה כדי להוריד לנו את הריבית מצד אחד, אבל להעלות את הרווחים שלו מהצד השני – כך שבסופו של דבר אנחנו משלמים לבנק הרבה יותר (בגלל שינוי המסלול).


מעבר לכך – הגדרה נכונה של העסקה מול הבנק, קביעת סכום המשכנתא שאנחנו רוצים, הצגה נכונה של הכנסות המשפחה – כל אלה גם יכולים להפחית את הסכום הכולל שנשלם לבנק.

אם אתם בונים או קונים בית ביהודה ושומרון, משרדנו מתמחה בליווי והוצאת משכנתא לתיקים ביו"ש.



 

שאלות ותשובות בנושא משכנתא

יש לי את מלוא ההון הדרוש לקניית הנכס, האם עדיין כדאי לי לקחת משכנתא?

פעמים רבות התשובה היא כן.

מכיוון שבמשכנתא ניתן לקבל מהבנק הלוואה בריבית נמוכה יחסית, לרוב עדיף מבחינה כלכלית לקחת את ההלוואה הזו ולהשקיע אותה במקום אחר שיניב לנו תשואה גבוהה יותר מעלות ההלוואה.

כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו, ואנו נשמח להתייחס לסוגיה זו במסגרת תהליך הייעוץ.

אני רוצה לקחת משכנתא, איך אדע כמה אחזיר כל חודש?

מה גובה המשכנתא שאוכל לקבל?

האם ניתן לקבל משכנתא על נכס קיים?

במה שונה לקיחת משכנתא ביו״שׁ?

איך אדע האם כדאי למחזר את המשכנתא?


138 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול