משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שתקחו בחיים. תעשו אותה נכון.

קניית דירה היא לא החלטה שעושים בקלות הדעת.

כולנו מבינים שמדובר בסכומים עצומים ושכל שיקול גדול כקטן יכול לשנות את המחיר הסופי שנשלם בעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים - - מיקום הדירה בבניין, מספר כיווני הרוח, סוג המטבח, האם יש מרפסת, חלוקת החדרים ועוד ועוד. כל פרט חשוב וכל פרט נלקח בחשבון.

מה שלא כולם זוכרים שלצד כמעט כל דירה אנחנו קונים עוד מוצר מאד מאד יקר. לפעמים אפילו לא רחוק ממחיר הדירה עצמה (!) - אנחנו מתכוונים כמובן לתשלומי המשכנתא.

(רוצים דוגמה? על בית שנקנה במיליון שקלים עם 250 אש״ח הון עצמי ו750 אש״ח הלוואה מהבנק לתקופה של 30 שנים נשלם בין 700-800 אלף שח נוספים בריביות! לא רחוק ממחיר הדירה עצמה)

אצל רוב משקי הבית, בוודאי אצל שכירים מדובר על אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות והחשובות שתעשו בחיים, וכמו בהחלטה על הדירה עצמה, גם כאן לכל פרט קטן בה יש חשיבות עצומה.

כשאנחנו מדברים על חשיבות עצומה אנחנו מתכוונים להמון המון כסף; זה לשלם עוד עשרות אלפי שקלים על הריבית, זה לא להצליח לפרוע את ההלוואה כשתרצו, זה תסכול, ומריטת עצבים, ותחושה שהכל סוגר עליכם, ולהפך - התחושה שאתם במצב טוב, ובידיים טובות, ומצליחים לכסות את ההלוואה בנחת במשך שנים ארוכות, ומרגישים איתה נכון.

משכנתא היא לא מוצר פשוט. יש יותר מעשרה מסלולי משכנתא אפשריים, שאפשר לפרוס אותם לתקופות שונות, עם דרכים שונות לשלם אותה, מה שיוצר בסופו של דבר מאות אפשרויות לבניית המשכנתא שלכם.

איך תדעו מה נכון עבורכם?

בבנק יש כמובן יועץ משכנתא, לרוב הוא גם יהיה מאד נחמד. אבל לצערנו פשוט אי אפשר לסמוך על הבנק. הרי הוא צד בעיסקה, זה לא אומר שהוא בהכרח בא לרמות אתכם, אבל כיוון שהוא זה מתפרנס מהריבית שלכם, האינטרסים שלו שונים משלכם.

יותר מזה, משא ומתן בין בנקים יכול לשפר בצורה משמעותית את אותו המסלול בדיוק - גם כאן, הבנק לא יעשה משא ומתן עם עצמו, ובטח לא עם בנקים אחרים...

על פי הערכת גלובס רק 20-30% אחוזים מתייעצים עם יועץ. רוב הציבור הולך לבנק (לרוב, בבנק בו הוא במילא מנהל את חשבון העו״ש) ׳מתייעץ׳ עם היועץ המקומי, ולוקח את ההלוואה הכי גדולה שהוא ייקח בחיים…

אפשר לשפר בצורה משמעותית את המשכנתא, פשוט צריך לעשות את זה נכון.

גם להבין בפיננסים זה לא מספיק. אחת המשכנתאות הגרועות שטיפלנו בהן הייתה של זוג רואי חשבון שהכניסו עשרות אלפי שקלים בחודש. הם הבינו בכסף, אבל משכנתא זה סיפור אחר :)

המשמעות היא שמשפחה רגילה שהולכת לבנק לקחת משכנתא, קרוב לוודאי תשלום עשרות אלפי שקלים יותר ממה שתשלם אותה המשפחה, אם הייתה נעזרת ביועץ משכנתא אובייקטיבי, שתפקידו לדאוג אך ורק לצרכים של המשפחה, ולא לרווחים של מישהו אחר.

יועץ משכנתא מוודא שאתם משלמים לבנק כמה שפחות.

יועץ משכנתא משקף לכם את המשמעויות של ההחלטה שלכם, כך שתדעו על מה אתם חותמים בבנק.

יועץ משכנתא מוודא שלא בלבלו אתכם בדרך.

יועץ משכנתא עושה משא ומתן בין בנקים ומוצא את הבנק הזול ביותר.

יועץ משכנתא דואג לכם ולא לבנק, מכיר את התכניות הפיננסיות שלכם ואת היכולות שלכם, ובזכות זה אתם חוסכים עשרות ולפעמים גם מאות אלפי שקלים!

ומה לגבי קניית דירה ביהודה ושומרון?

משכנתא ביו״ש דורשת מומחיות מיוחדת בעיקר כיוון שרישום הנכסים בטאבו מתבצעים בצורה שונה מאשר בצדו השני של הקו הירוק וחלק גדול מסניפי הבנקים לא מכירים וממילא חוששים ומגבילים מתן משכנתאות.

במשך השנים צברו היועצים שלנו ניסיון אדיר בכל הנוגע למשכנתאות ביו״ש בכלל ובהתיישבות הצעירה בפרט וכיום תודה לאל אנחנו בפאזל נחשבים למומחים ביותר לכל נושא המשכנתאות, הרישום והמיסוי המיוחד ביו״ש.

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

רוצים לשפר את המשכנתא שלכם עם תמהיל משכנתא שתפור עבורכם, ריביות טובות יותר, ושירות איכותי ומקצועי? מוזמנים להשאיר פרטים בטופס הקצר ונהיה אתכם בקשר בהקדם.

---

שאלות ותשובות בנושא משכנתא

יש לי את מלוא ההון הדרוש לקניית הנכס, האם עדיין כדאי לי לקחת משכנתא?

פעמים רבות התשובה היא כן.

מכיוון שבמשכנתא ניתן לקבל מהבנק הלוואה בריבית נמוכה יחסית, לרוב עדיף מבחינה כלכלית לקחת את ההלוואה הזו ולהשקיע אותה במקום אחר שיניב לנו תשואה גבוהה יותר מעלות ההלוואה.

כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו, ואנו נשמח להתייחס לסוגיה זו במסגרת תהליך הייעוץ.

אני רוצה לקחת משכנתא, איך אדע כמה אחזיר כל חודש?

כמובן שהתשובה לשאלה הזו מורכבת ממשתנים רבים,

אבל כ"כלל אצבע" בשביל לסייע בחישובים מקדימים לרכישת דירה ניתן להשתמש בכלל הבא:

על כל 100,000 ש"ח שתרצו ללוות מהבנק תשלמו כ-550 ש"ח בחודש,

כלומר על חצי מיליון ש"ח ההחזר החודשי יהיה כ-2750 ש"ח, וכן על זו הדרך.

מה גובה המשכנתא שאוכל לקבל?

גובה המשכנתא שתוכל לקבל מושפע משני פרמטרים מרכזיים:

1. עלות הבית אותו אתה רוכש: במידה וזו הדירה הראשונה שלך תוכל לקבל מקסימום 75% מעלות הדירה. במידה ומדובר בדירה שנייה ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס.

2. מצב ההכנסות שלכם: ככל שההכנסה שלכם גבוהה יותר תוכלו לקבל משכנתא גבוהה יותר ובקלות רבה יותר. ההחזר החודשי על המשכנתא צריך להיות עד 40% מההכנסות החודשיות ברוטו, אך הבנקים ישאפו למצב שבו גובה ההחזר החודשי יהיה רק 25% מגובה ההכנסות.

לפעמים ניתן לשלב פתרונות יצירתיים שיאפשרו לכם לקבל מימון גבוה יותר.

האם ניתן לקבל משכנתא על נכס קיים?

עד ממש לא מזמן היה ניתן למשכן נכס קיים ולקחת מימון לטובת רכישה של נכס נוסף אבל הוראה חדשה של בנק ישראל ביטלה את האפשרות הזו כך שרכישת דירה נוספת הפכה להיות מורכבת הרבה יותר. במשך מספר חודשים היתה פרצה מסוימת שאפשרה למשכן נכס קיים בבנקים מסוימים אבל בשבוע שעבר גם פרצה זו נסגרה. אז מה ניתן לעשות? עם קצת יצירתיות אפשר למצוא פיתרון:

• אפשר לשקול מכירה של הדירה וחיפוש דירה חלופית להשקעה המתאימה יותר לתקציב המשפחתי המעודכן (על הקניה החדשה ניתן יהיה לקבל משכנתא)

• אפשר לחשוב על נכסים אחרים שאפשר לקחת כנגדם הלוואה לטובת העמדת הון עצמי (לדוגמה הלוואה כנגד קרנות השתלמות או קופות גמל)

• אפשרות נוספת היא להשיג הלוואה יצירתית כמו ׳הלוואת נדוניה׳ או הלוואה ומשכון דרך גוף חוץ בנקאי.

בכל אופן, מומלץ מאד לעשות תהליך כזה בליווי של יועצי משכנתאות מנוסים שמכירים את הגופים השונים ואת האפשרויות הקיימות ויכולים לעזור לכם גם לקבל החלטה מושכלת וגם להשיג עבורכם תנאים שיחסכו לכם המון כסף.

במה שונה לקיחת משכנתא ביו״שׁ?

עד לא מזמן רוב הבנקים הערימו קשיים על רוכשי הדירות ביו״ש. לשמחתנו בשנים האחרונות אנחנו רואים שינוי מבורך כך שרוב מוחלט של הבנקים מאשרים כמעט באופן חופשי. ובכל זאת לקיחת משכנתא ביוש דורשות מומחיות מיוחדת בגלל שישנם היבטים משפטיים שונים שעשויים להשפיע על קלות ואיכות אישור המשכנתא. (כך לדוגמה בנויה רוויה ביוש לא מגובה בדרך כלל בשטר ערבות מכר, רישום הנכס הוא בחטיבה ולא בטאבו וכד׳) בכל הקשור בבניה ביוש אנחנו ממליצים לפנות לאנשי מקצוע שמכירים את הסוגיות המקומיות.

איך אדע האם כדאי למחזר את המשכנתא?

שאלה מצויינת! אנחנו ממליצים ללקוחותינו לבדוק אחת לכמה שנים אפשרות למחזור משכנתא בהתאם לתנאי השוק המשתנים. כיוון שישנם פרמטרים רבים מומלץ לבדוק את כדאיות המחזור מול איש מקצוע. למתקדמים: ניתן לבדוק את גובה הקנסות לפרעון מוקדם. ככל שהקנס לפרעון מוקדם גבוה המשמעות היא שכנראה ניתן להוזיל באופן משמעותי את ריביות המשכנתא (הבנק לא רוצה לוותר על ריבית המשכנתא ולכן הוא מטיל קנס) כמובן שצריך לחשב שכר מצווה כנגד הפסדה ולשקול האם שווה לשלם את הקנס הגבוה בטווח הקצר על מנת לקבל תנאים משופרים בטווח הארוך. במקרים רבים נגלה שלא כדאי למחזר למרות שהריבית שנקבל נמוכה יותר. לקריאת טיפים נוספים בקשר למשכנתא קיימת לחצו כאן