הדברים שאנחנו מעדיפים להדחיק יוסי ורונית הם זוג מאד אחראי. בגיל צעיר הם כבר הבינו שבכל מה שקשור לעולמות הפיננסים שווה להתייעץ עם איש מקצוע. כשהם באו לרכוש דירה הם שילמו למאתר נדל״ן מקצועי (שחסך להם המון זמן וכסף, וגם עשה משא ומתן במקומם) וכמובן גם עברו תהליך של ייעוץ משכנתא. הכל לפי הספר. עברו כבר כמעט שמונה שנים בהן הם משלמים כמו שעון את המשכנתא. את הדוחות שמקבלים מהבנק הם כמובן מתייקים (אמרנו כבר שהם זוג אחראי) אבל אם נודה על האמת, מעולם לא פתחו וקראו אותם. (יוסי פעם בטעות הציץ במסמך ׳יתרות לסילוק׳ או משהו כזה ומיד הכניס חזרה למעטפה) אבל לאחרונה הם הרגישו שמשהו לא תקין - ההחזרים עלו (טוב, זה הריבית שעלתה לכולם) וההכנסה הפנויה הצטמקה. רונית החליטה לבדוק מה הסיפור באזור המשכנתא באתר הבנק וחשכו עיניה - היא זכרה שהחוב הכולל בשנה שעברה היה שווה, ואולי אפילו נמוך במעט מזה הנוכחי. שנה שלמה הם משלמים, והסכום רק עולה??? זה כבר מוזר.
אז היא התקשרה אלינו.
משכנתא זה ייצור חי האמת היא שלמשכנתא חיים משלה. מדובר בסכום כסף עצום (אצל רוב המשפחות, הסכום הגדול ביותר שהם מנהלים) שמושפע באופן הדוק מהשינויים הכלכליים בארץ ובעיקר מהשינויים בריבית בנק ישראל ומדד המחירים לצרכן. (מעניין לדעת שבארה״ב ובארצות אחרות רוב המשכנתאות הן בריביות קבועות ולא צמודות כך שהן קבועות וסטטיות לאורך כל חיי ההלוואה) ברוב הזמן אנחנו מעדיפים לתת למשכנתא להתנהל בעצמה ולא להתעסק איתה יותר מדי. לא מדובר בסירת מפרש קלה אלא בספינת ענק שקשה ויקר מאד להזיז. אבל לעיתים המציאות הכלכלית המשתנה פשוט מחייבת אותנו להדרש לעניין ולצאת לבדוק האם צריך לעשות התאמות ושינויים. יייתכן שכעת הגיע זמן כזה. השינויים המשמעותיים גם בריביות וגם במדד השפיעו באופן משמעותי על כל משלמי המשכנתא והגיע הזמן לבדוק איפה אנחנו נמצאים והאם צריך לעשות התאמות.
5 שאלות שכל מי שמשלם משכנתא יכול לשאול את עצמו:
כדי לעשות סדר בסוגיות העיקריות הנוגעות למחזור המשכנתא הכנו עבורכם מספר שאלות שאתם יכולים לשאול עצמכם:
מתי פעם אחרונה בדקתם את המשכנתא?
זוהי כמובן השאלה הראשונה שצריך לשאול. רוב האנשים לוקחים, משלמים ומדחיקים לשנים ארוכות. אנחנו ממליצים ללקוחות שלנו להיות עם יד על הדופק, לעקוב אחרי הדוחות התקופתיים וכמובן לקרוא את העדכונים שלנו :) מצד שני, משכנתא זה לא דבר שכדאי לשחק איתו יותר מדי. אם לקחתם או בדקתם בשנה -שנתיים האחרונות אנחנו חושבים שאפשר להמתין עם זה לעת עתה.
האם אתם עומדים בהחזרים החודשיים?
ברשת ובפרסום החוצות יש קמפיינים רבים של יועצי משכנתאות שמבטיחים לעזור לכם להקטין את ההחזר החודשי. אנחנו משתדלים לעודד כמה שיותר לווים שלא להתפתות להצעות אלו ולנסות להחזיק את הראש מעל המים.
חייבים לזכור שלמחזור מסוג זה יכולים להיות מחירים כבדים כמו החזר כולל שעולה באופן משמעותי בעקבות פריסת השנים הארוכה ולעיתים רבות גם וויתור על תנאים טובים שהיו להם בחלק מהמסלולים. אבל לעיתים המציאות פשוט לא מאפשרת אחרת. במקרים מסוימים החזרי המשכנתא חונקים אותנו מבחינה תזרימית ודוחקים אותנו לקחת הלוואות נוספות ויקרות. במקרים כאלו, נהיה חייבים לחשב מסלול מחדש ולבחון את תמהיל ופריסת המשכנתא כך שתהיה תואמת יותר למצב הכלכלי המשפחתי.
האם יש לכם סכום חד פעמי לפרוע?
במשך שנים, כאשר הריבית במשק הייתה נמוכה, עודדנו משפחות שבאו אלינו לייעוץ לקחת משכנתא גדולה יחסית ולנסות ולייצר עם הכסף העודף השקעות באפיקים נוספים. היום עם עליית הריבית ההמלצות שלנו מעט התעדכנו. במקרים מסוימים נכון יהיה לקחת סכום גדול של כסף שחסכתם או קיבלתם במתנה או בירושה ולסגור איתו חלקים מסוימים מהמשכנתא. (רק על מנת לסבר את האוזן - ריבית הפריים היום היא 6.25%. החזר של רכיב בריבית כזו שקול להשקעה בתשואה מובטחת של 8.33% לפני מס)
חשוב לזכור שצריך להתייחס לתמונה הפיננסית המלאה. בשונה מהשקעה מקבילה, כשאנחנו פורעים חלק מהמשכנתא אנחנו ׳תוקעים׳ את הכסף בקירות הבית. הפעולה היא כמעט בלתי הפיכה ועל מנת להנזיל שוב את הכספים נאלץ למכור את הדירה (אין אפשרות לקבל מהבנקים היום משכנתא על בסיס נכס קיים)
האם יש לכם אפשרות להגדיל את ההחזר החודשי?
כן, זה כיוון מפתיע שלא הרבה מדברים עליו, אבל לפעמים כדאי מאד להגדיל את ההחזר החודשי. כשיוסי ורונית לקחו את המשכנתא הם היו זוג סטודנטים בלי הכנסות משמעותיות ופרסו את המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה מינימלי. אבל היום רונית ברוך ה׳ מהנדסת ביו טכנולוגיה, ויוסי גם עושה חייל בעסק העצמאי שלו וכעת הם יכולים להקדיש בלי מאמץ גדול עוד 1500-2000 ש״ח בחודש לטובת המשכנתא (באחוזים מדובר על שינוי גדול מאד). מחזור ופריסת ההלוואה על פני פחות שנים יכולה להוזיל להם את ההחזר הכולל בעשרות ואולי גם מאות אלפי שקלים!
כמובן שגם כאן צריך לשים לב לתמונה הפיננסית המלאה ולראות שהגדלת ההחזר לא תדחוק אותנו תזרימית יותר מדי ולא תבוא במקום חסכונות חשובים אחרים (לדוגמה הפרשה לפנסיה של יוסי כעצמאי).
האם הריבית שאני משלם טובה?
לפעמים אנחנו לא מעוניינים לבצע שום שינוי במשכנתא, אבל כן מעוניינים לבדוק שהריביות שאנחנו משלמים הן אכן משתלמות יחסית לקיים עכשיו בשוק.
הבעיה היא שכמעט בלתי אפשרית לעשות השוואה כזו. הריבית המוצעת משתנה בין אדם לאדם, בין בנק לבנק בהתאם לתמהיל המסלולים ומספר השנים.
דרך אחת לדעת האם הריביות שאנחנו משלמים יקרות היא לבדוק את עמלות ההיוון (הקנסות) המופיעות בדוח המשכנתא שלנו. הבנקים לא רוצים לוותר על הלוואה בריבית גבוהה ממנה הם הולכים להרוויח למשך שנים רבות קדימה ולכן הם אומרים, רוצים לעזוב? בבקשה, אבל תשלמו על זה עמלה.
במקרים רבים לא שווה לשלם את הקנס ועדיף להשאר באותם התנאים, אבל במקרים אחרים הפער כל כך גדול שגם אחרי תשלום ׳הקנס׳ תוכלו לחסוך בזכות המחזור סכומים אדירים בטווח הארוך. בכל אופן, עמלות ההיוון יכולות להוות אינדיקציה שהריביות שלנו יחסית יקרות.
ואחד לשנה הבאה - בדקו את ביטוח המשכנתא!
ביטוח המשכנתא הוא מוצר נפרד שכל מי שמשלם משכנתא מוכרח לרכוש. אנחנו ממליצים לבדוק את ביטוח המשכנתא באותה תדירות שאתם בודקים ביטוחים אחרים כמו לדוגמה ביטוח רכב - מדי שנה בשנה.
אם אתם רוצים ללמוד עוד על ביטוח המשכנתא מוזמנים לקרוא כאן.
****
זהו, אלו חמש (בעצם שש) השאלות שאתם יכולים לשאול את עצמכם בקשר למשכנתא.
אם עניתם לעצמכם על השאלות וחושבים שהגיע הזמן למחזר את המשכנתא או לבדוק את ביטוח המשכנתא, מוזמנים לפנות אלינו.
ולסיום - הזמנה חגיגית
ביום ראשון הקרוב נקיים מועד נוסף של ההדרכה המקיפה למי שמתכוונים לקחת משכנתא בתקופה הקרובה
נדבר שם בין השאר על:
תמונת מצב של שוק המשכנתאות בעקבות העלאות הריבית.
היכרות עם האינטרסים של מי שהולך להיות השותף המרכזי שלכם בבית (הבנק...)
קל״צ בקלי קלות - המושגים והמונחים החשובים של המשכנתא בעברית פשוטה.
כמה יתנו לי בפועל? כללי אצבע דרכם תבינו כמה תוכלו לקבל (וכמה כדאי לכם לבקש..)
מאיפה מתחילים? טיפים וטריקים לפני שמתחילים בתהליך.
מוזמנים להרשם ולהעביר למכרים שמתכוונים לרכוש או לבנות דירה בתקופה הקרובה.