כיצד החות׳ים משפיעים לכם על המשכנתא?

שלום לכולם,

בשבוע האחרון התבשרנו שמדד המחירים לצרכן זינק ב-1.1% והאינפלציה השנתית עלתה ל-3.6%. אם יש לכם משכנתא, סביר להניח שאתם מרגישים את ההשפעה הזו באופן מיידי בתשלומים החודשיים שלכם. אבל מה הקשר בין החות'ים בתימן למדד ולמשכנתא שלכם? התשובה מפתיעה ומתחילה בשרשרת תגובות כלכלית שמשפיעה ישירות על הכיס שלכם. המתקפות של החות׳ים על ערי ישראל ושדה התעופה וההתפתחויות הביטחוניות האחרונות משנות את המציאות הכלכלית שלנו, ובפרט את תשלומי המשכנתא שלנו.

נמל התעופה בן גוריון - עליה של מעל 15% בחודש במחירי הטיסות

אבני הבסיס של המשכנתא - הריבית והמדד

כדי להבין איך עובדת המשכנתא, ובכלל איך עובד שוק הכסף צריך להכיר היטב שני מושגים ייסודיים: ריבית ומדד.

הריבית ברורה לרובנו – זו עלות השכרת הכסף. הבנק ״משכיר״ לנו כסף כדי שנוכל לרכוש דירה או מוצר אחר ואנחנו במשך השנים מחזירים לו את הקרן שמגיעה לו וגם את הריבית שהיא עלות השכירות של הכסף על הזמן שהוא היה ברשותינו.

הגורם השני, שפחות מובן מאליו ומשפיע באופן דרמטי על המשכנתא, הוא מדד המחירים לצרכן. כשהמדד עולה, זה ביטוי לכך שערך הכסף בארץ יורד.

הבנק נותן לנו הלוואה בשווי מסוים. אם אנחנו מחזירים לו את אותו סכום בדיוק ובנתיים הערך האמיתי של הכסף ירד, הרי שבפועל הבנק הפסיד. כדי להגן על עצמו ממצב של שחיקת ערך הכסף הבנק מציע מסלולים ׳צמודי מדד׳ שכשמם כן הם - צמודים למדד. אם הבנק הלווה לנו 100,000 ש״ח ובשנה מסוימת המדד עלה ב5% הרי שבאופן אוטומטי ההלוואה שלנו תתפח ונאלץ להחזיר 105,000 ש״ח.

שימו לב - כשהמדד עולה קרן ההלוואה כולה עולה. ולא הריבית אותה אנחנו משלמים.

איך החות'ים גורמים למדד לעלות?

החות'ים בתימן, בתמיכת איראן, מכוונים (ולצערנו פעם אחת גם פגעו) לשדה התעופה הלאומי שלנו, מה שגרר ביטולים רבים של טיסות, מה שמגדיל באופן דרמטי את עלויות הטיסה.

התוצאה במדד האחרון הייתה זינוק של 15.9% במחירי הטיסות והנסיעות לחו"ל. גם ייקור עלויות השיט בעקבות האיום החות׳י משפיע על מחירי ההובלה של סחורות וחומרי גלם, מה שמתגלגל למחירים גבוהים יותר במגוון רחב של מוצרים ושירותים – מהמזון שאנחנו קונים בסופר ועד לחומרי הבנייה שמשפיעים על מחירי הדירות.

שאלת השאלות: צמוד או לא צמוד

השאלה הקריטית היא - למה שמישהו ירצה בכלל מסלול משכנתא צמוד מדד, אם הוא מביא לתוצאה המתסכלת הזו של עליית קרן ההלוואה? התשובה פשוטה ומורכבת כאחד: ההבדל בריביות.

הבנקים מציעים ריביות שונות משמעותית עבור משכנתא צמודת מדד לעומת משכנתא לא צמודה. כאמור, הבנק חושש מעליית המדד ומשחיקת ערך הכסף שנחזיר לו במסלול הלא צמוד, ולכן הוא מפצה על זה בריביות גבוהות בהרבה מאלו שהוא נותן במסלולים הצמודים. 

הוודאות היחסית שיש לנו במסלולים הלא צמודים עולה כסף - אנחנו משלמים ריבית גבוהה יותר עבור מה שאפשר לכנות "ביטוח מפני אינפלציה".

להמחשה: בתקופה הנוכחית, ההפרש בין ריבית על הלוואה צמודת מדד לעומת הלוואה לא צמודה (שקלית) יכול להגיע ל-1.5%-2%. על משכנתא של מיליון שקל ל-30 שנה, זהו הפרש של מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה!

מבט היסטורי: המדד לאורך זמן 

כדי להחליט באופן מושכל אילו מסלולים לבחור בתמהיל המשכנתא, חשוב להבין את התנהגות המדד לאורך זמן:

• ב-5 השנים האחרונות (2020-2025): המדד עלה בממוצע שנתי של כ-2.3%, עם תנודתיות גבוהה – מירידה של 0.6% ב-2020 (שנת הקורונה) ועד לעלייה של 5.2% ב-2022

• בעשור האחרון (2015-2025): המדד עלה בממוצע שנתי של כ-1.2%, תקופה שנחשבה ל"עידן של אינפלציה נמוכה" עד למשבר הקורונה והמלחמות האחרונות.

• בשני העשורים האחרונים (2005-2025): המדד עלה בממוצע שנתי של כ-1.8%, כולל תקופות של אינפלציה גבוהה ונמוכה.

• בפרספקטיבה היסטורית ארוכה: בשנות ה-80 חווינו אינפלציה של מאות אחוזים בשנה, וגם בעשורים שלאחר מכן היו תקופות של אינפלציה דו-ספרתית.

• 
  

הנתונים ההיסטוריים מראים בבירור: בטווח הארוך, המדד כמעט תמיד עולה, אם כי בקצב משתנה. ההשוואה הפשוטה היא: האם הפער בריבית גדול יותר מהעלייה הצפויה במדד לאורך חיי ההלוואה?

כלל אצבע: אם אתם מאמינים שהאינפלציה בשנים הקרובות תהיה נמוכה מפער הריביות בין מסלול צמוד ללא צמוד, עדיף לבחור במסלול צמוד מדד. אם אתם חוששים מאינפלציה גבוהה שתעלה על פער הריביות, עדיף לשלם את ה"פרמיה" של ריבית גבוהה יותר במסלול לא צמוד.

חייבים להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי

השאלה אילו מסלולים לבחור ובאיזה תמהיל היא מורכבת ותלויה במצבכם האישי, בתחזיות לגבי המשק, בנסיבות הגיאופוליטיות ובגורמים רבים נוספים. אין פתרון אחד שמתאים לכולם.

יועץ משכנתאות מקצועי יכול לבצע עבורכם סימולציות מורכבות של תרחישים שונים, לבחון את התנהגות המדד והריביות, ולהתאים את תמהיל המשכנתא שיענה על הצרכים הספציפיים שלכם -הן מבחינת יכולת ההחזר החודשית והן מבחינת החשיפה לסיכונים בטווח הארוך.

הזמנה לייעוץ אישי

בתקופה מאתגרת זו, עם ריביות גבוהות ומדדים מפתיעים לרעה, אל תשאירו את ההחלטות החשובות האלה ליד המקרה או לחסדי תנודות השוק הבלתי צפויות.

אנו מזמינים אתכם לפגישת התכנות במשרדנו. בפגישה זו נוכל לנתח את המצב הספציפי שלכם, להציג סימולציות מדויקות של מסלולים שונים, ולבנות יחד אסטרטגיה שתגן על הכסף שלכם מול אתגרי התקופה. ההחלטות שתקבלו היום ישפיעו על המצב הפיננסי שלכם במשך עשרות שנים - לא כדאי לקבל אותן לבד!

אם אתם בונים או רוכשים דירה בתקופה הקרובה, אל תוותרו על ייעוץ! החיסכון האפשרי למשפחה שלכם עשוי להגיע למאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

לפניות בנושא ייעוץ משכנתא ניתן לפנות בטלפון או בווטסאפ לשגיא >> ⁦ 054-954-7060⁩