מה עולה לכם בראש כשמספרים לכם על שדה רחב ידיים בפרדס חנה?
ניחוחות אדמה רטובה? ירוק עד קצה העין? אגלי טל על עלים רעננים בבוקר קריר?
או אולי אין סוף מודעות שקופצות מול העיניים בכל אתר ואתר, ומבטיחות עסקאות מפתות בקרקע חקלאית?
חקלאות או המלצות לטיולי בוקר הם לא בדיוק המומחיות שלנו, אבל במה שאנחנו מבינים אנחנו בהחלט נשמח לשתף אתכם. זה יהיה קצת ארוך, אבל חשוב.
בואו נתחיל מזה שאנחנו לא הולכים לעסוק במשווק פלוני או במפרסם אלמוני, אלא להבין על מה בדיוק מדובר בעסקאות הללו, ולמה – לדעתנו – הן לא המקום הטוב עבור החסכונות שלכם.
מה הסיפור עם קרקע חקלאית?
כולנו רואים שערים רבות בארץ מתרחבות, ובשטחים עצומים שהיו פעם חקלאיים נסללים כבישים, נפרצים רחובות, ונבנים בנייני מגורים ומבני ציבור.
מטבע הדברים, מחירה של קרקע שעליה עתידות להיבנות יחידות דיור רבות, יהיה גבוה בהרבה מקרקע חקלאית – ומי שהחזיק ברשותו קרקע כזו בעת שהייעוד שלה הפך מייעוד חקלאי לבנייה עירונית, הרוויח בגדול. (כל אחד מכיר סבא של חבר שקנה אדמות בשרון בשנות ה40 והיום הנכדים שלו נהנים...)
בדיוק על חלום ההתעשרות הזה רוכבים יזמים, חובבנים, שרלטנים וגם רמאים. אז בואו נעשה סדר.
כדי שקרקע תשנה ייעוד, מחקלאות לבנייה עירונית, היא צריכה לעבור תהליך ארוך ומפרך בוועדות ארציות ומחוזיות עד שהתב"ע שלה (=הגדרת הייעוד שלה ב"תכנית בינוי עיר", שהיא המסמך המחייב הסופי שמגדיר ייעודי קרקעות) משתנה.
קרקע שכבר נמצאת בתהליכי שינוי ייעוד רציניים, תהיה כבר יקרה משמעותית מקרקע שעדיין בייעוד המקורי שלה, והרבה פחות אטרקטיבית להשקעה. לכן, מה שכולם מחפשים זה את "המקום הבא" – קרקע שנמצאת עדיין בייעוד חקלאי, אולם כל מיני סימנים ומידע מקצועי מראים שבעתיד היא אולי תהפוך לחלק מהעיר.
הבעיה היא שבשלבים הללו, אף אחד לא באמת יודע – לא רק מתי יתרחש השינוי בתב"ע, אלא גם האם הוא אכן יתרחש. יש השערות, יש ספקולציות, במקרה הטוב יש הכרות עם השוק ועם חלק מהכוחות שפועלים בו – אבל אין שום ודאות.
אז כלל ראשון: מי שמבטיח לכם רווח בעתיד הנראה לעין – וקל וחומר מי שמדבר איתכם על לוח זמנים עד לאקזיט שלכם – אתם יכולים לדעת שב-99% מהמקרים הוא או חובבן או רמאי.
נמשיך. יזם הגון ידאג להבהיר לכם היטב שהוא לא מבטיח כלום, ובטח לא לוחות זמנים, אלא רק את ההערכות והידע המקצועי שלו, שצופים כך וכך. מי שמחליט שהוא סומך על היזם ונכנס לעיסקה, במקרה שמדובר אכן בעיסקה כשרה, יקבל רישום בטאבו על אחוז מסוים מתוך החלקה שאותה היזם קונה, ויחד איתו עוד כמה עשרות, מאות ולפעמים אלפי משקיעים נוספים שקנו גם הם חלק בקרקע.
בשלב הבא, נכנסים להמתנה לשינוי התב"ע המיוחל. ההמתנה יכולה לארוך כמה שנים, וגם הרבה יותר, וגם למרוט את עצביו של היזם, שאמנם אולי נכנס עם כוונות טובות, אבל מתישהו נמאס לו. ואז, כשאין בתמונה יזם שהמקצוע שלו והאחריות שלו היא לדחוף את התהליך ולדאוג למימוש של העיסקה בבוא הזמן. עם מה נשארנו? עם כמה עשרות (אולי יותר) שותפים שאין להם מושג בין ימינם לשמאלם, ועלולים לא רק שלא לקדם את התהליך, אלא אף לשים לו מקלות בגלגלים (קדרא דבי שותפי, מכירים?).
וגם אם שינוי התב"ע כבר מתרחש, יש עוד הרבה נעלמים שיכולים להשפיע על מידת הרווחיות של העסקה, כמו למשל מספר יחידות הדיור שיאושרו לדונם, אחוז השטח שייועד לשטחים פתוחים, כבישים ומבני הציבור ועוד – משתנים שאין לאף אחד שום מושג מראש מה הם יהיו, ויכולים לעשות את ההבדל בין עסקה כדאי לעסקה כושלת.
אז מה היה לנו כאן?
עסקה שרובה ספקולציות ותחזיות שאין לאף אחד יכולת לאמת,
סיכון ליפול ברשת של יזם שרלטן או חובבן,
משך זמן ארוך שיכול להסיג לאחור גם יזמים הגונים ולהשאיר אתכם מול שוקת שבורה,
ומשתנים רבים שיכולים לשנות מאוד את מידת הרווחיות של העיסקה.
עכשיו אתם מבינים למה אנחנו חושבים שזה לא המקום הנכון בשבילכם? אנחנו בברק לא מתעסקים בקרקעות חקלאיות, אבל בהחלט מתעסקים ביזמויות נדל"ן אחרות, כאלה שיש להן אופק ברור, ויש לנו איך לבחון את הכדאיות שלהן וגם לשלוט בהגה שלהן בעת הצורך עד לחוף מבטחים.