שוק הפריסייל רועד, אבל אתם יכולים להיות רגועים

לפני שנתיים, שני חברים, חיים ונדב, סגרו עסקה על דירה חדשה בפרויקט פריסייל. שניהם בני 35, שניהם עם הכנסה טובה, ושניהם קיבלו את אותו טלפון מקבלן מוכר: "יש לנו דירות אחרונות במבצע 20/80, תשלום רק בעוד שנתיים, אין מה לחשוב יותר מדי".

חיים פנה אלינו. הוא רצה להבין מה באמת עומד מאחורי ההצעה. גילינו שעם ההון הקיים, הוא יכול לעמוד בעסקה – אבל רק אם ישמור על יציבות בתעסוקה, לא יקח על עצמו התחייבויות נוספות, וישמור מרווח ביטחון לגידול במדדים ובריביות. שקלנו יחד תרחישים אפשריים – כולל מצב שבו מחיר הנכס הקיים שלו ירד, או שהבנק ידרוש תנאים קשיחים יותר לקראת קבלת המפתח. רק אחרי שווידאנו שיש לו מענה לכל תרחיש – התקדמנו.

נדב לא חשב שצריך לבדוק. הוא בנה על זה שמחירי הדירות רק יעלו, שבבוא הזמן הוא ימכור את הנכס שבבעלותו בקלות או ימצא מימון כלשהו "כשיגיע הרגע". הוא חתם באותו היום. בלי ליווי, בלי להבין לעומק מה יידרש ממנו בעוד שלוש שנים.

ועכשיו, כשהקבלן עדכן שהבנייה מסתיימת, והבנק דרש את יתרת הסכום כדי להשלים את העסקה – נדב גילה שההון העצמי שלו לא מספיק, שהמכירה שתכנן לא הבשילה, ושעליית הריבית בשנים האחרונות מקשה עליו לקבל משכנתא בגובה הדרוש. מה שנראה לו פעם "רחוק" – פתאום הגיע. מהר מדי.

**

אתמול (23/03/2025) פרסם בנק ישראל הודעה רשמית שמבהירה: הסיפור הזה – של רכישת דירה עם מינימום הון עצמי ותחושת ביטחון מזויפת – עומד להשתנות.

בנק ישראל הטיל מגבלות על עסקאות שבהן הקבלנים מממנים את יתרת הרכישה עבור הרוכש, בין אם באמצעות הלוואות בלון, הסכמי 20/80 או 10/90. מה שהיה עד כה מקובל ונפוץ – הפך בן רגע לסיכון שדורש בלימה.

ככה הבינה המלאכותית מדמיינת את שוק הנדלן בישראל :)

על פי טיוטת ההוראה החדשה, הבנקים יחויבו להקצות יותר הון לפרויקטים שבהם נמכרו דירות רבות במבצעי מימון מסוג זה, והם יוגבלו לאשר עד 10% מהיקף פעילותם החודשית בתחום המימון למגורים להלוואות מסוג זה. 

המשמעות ברורה: מודל המימון שאיפשר לדחות את קבלת ההחלטות הכלכליות – הולך ומצטמצם. המערכת הפיננסית חוזרת לשאול את השאלות הבסיסיות: מה גובה ההון העצמי? מה רמת הסיכון? האם הרוכש באמת יוכל לעמוד בהתחייבות כשהכסף יידרש?

ואת זה השוק הרגיש היטב. מניות החברות הציבוריות בענף הנדל"ן ירדו בחדות. לא בגלל שינוי בפרויקט כזה או אחר, אלא בגלל שינוי תפיסתי עמוק: לא כל רוכש יקבל עוד מימון. לא כל יזם יוכל להציע את אותו מבצע. והעתיד – ידרוש אחריות ותכנון מראש, לא רק אופטימיות.

כך נראה מדד הנדל״ן של ישראל ביום ההכרזה (23/3/25) הגרף מאתר גלובס

אז מה צפוי לקרות עכשיו – בטווח הקצר, וגם הלאה?

הניתוח שלנו בברק הוא חד־משמעי: בטווח הקצר אנחנו צפויים לראות ירידה בהיצע של מבצעי מימון נדיבים, כמו 20/80 ו־10/90. זה יקרה גם כי אפשרות הקבלנים להישען על הלוואות קבלן במתכונת הקודמת תצטמצם, וגם כי הבנקים, שיידרשו להקצות יותר הון למימון מהסוג הזה, יעדיפו להתרחק ממנו או לייקר אותו.

כתוצאה מכך, חלק מהקבלנים יאלצו לייקר את המחירים כדי לפצות על עלות מימון גבוהה יותר – ואחרים, שיתקשו למכור, ישארו עם מלאי או שייאלצו להוריד מחירים. אלה ואלה ייצרו שוק פחות אחיד, עם פערים תלויים במיקום, ביזם ובקהל היעד.

עבור הרוכשים, השינוי יהיה מורגש בעיקר במקום שבו "הקלות" שנראו מובנות מאליהן – פתאום ייעלמו. מי שיבקש אשראי יגלה שהבנק בוחן אותו יותר לעומק, לא רק את הפרויקט. ומי שיכניס את עצמו לעסקה בלי הון עצמי מספק – יתקשה מאוד להשלים אותה. במקביל, רווחיות הבנקים צפויה לעלות – פשוט כי האשראי יהפוך יקר יותר, ומי שיזדקק לו ישלם עליו יותר.

אבל דווקא בטווח הארוך, התחזית שלנו מתונה – ואפילו אופטימית. 

כמו שאחד היועצים אצלנו אמר: "קצת תיקון לא יזיק. אנחנו אחרי חמש־עשרה שנה של עליות, בריבית כמעט אפס עד לפני שנתיים. אם שוק הדיור מצליח להחזיק את עצמו גם ככה – זה רק מראה על החוסן שלו."

בנוסף, קיימים גם גופים מממנים חוץ בנקאיים שעליהם לא חלות ההגבלות האלה. יתכן שהמצב החדש יגדיל את חלקם בשוק והתחרות הזו תפעל לטובת הלקוח.

גם בתחילת שנות ה־2000 הריביות היו גבוהות משמעותית מהיום, והמחירים ירדו – אבל כשהריבית חזרה לרדת, הם זינקו חזרה. שוק הדיור, כמו כל שוק ארוך טווח, מגיב בתנודות – ומי שמבין את זה, לא מתבלבל מכל תנועה רגעית.

וכאן מגיע מה שאנחנו רואים שוב ושוב בפגישות עם לקוחות: מי שפעל בזהירות, ליווה את עצמו בייעוץ, התכונן מראש, בדק לעומק – לא מופתע היום. אולי אפילו רגוע יותר מהרגיל.

 גם בשוק ההון כך גם בשוק הנדל״ן: It’s not about timing the market. It’s about time in the market. לא מתי קנית – אלא איך התנהלת לאורך זמן.

בכל אופן חשוב להדגיש: לא מדובר בקריסה של השוק. לא מדובר בהפסקת בנייה או באובדן של עסקאות. מדובר בהתכנסות בריאה יותר אל כללים פיננסיים יציבים, כאלה ששומרים לא רק על הבנקים – אלא קודם כל על הרוכשים.

אנחנו בברק ייעוץ והשקעות זיהינו את המגמה הזו מזמן. ראינו איך השוק מתרחק מעקרונות בסיסיים של אחריות פיננסית, ואיך קל להיסחף אחרי "הזדמנות שאסור לפספס" גם כשאין לה תשתית כלכלית מוצקה. ובדיוק בגלל זה – בחנו כל עסקה, ליווינו כל לקוח באופן אישי, ולא חששנו לעצור לקוחות גם כאשר המספרים נראו טובים על פני השטח, אבל הסיכון ארב מתחת.

גם היום, כמו תמיד, נמשיך לעשות בדיוק את זה. נוביל את הלקוחות שלנו דרך ההזדמנויות – מבלי לוותר על הבדיקות, על התכנון, ועל הבסיס הכלכלי הנכון. לא כי זה מה שנכון לתקופה, אלא כי ככה פעלנו תמיד ולטעמנו זו הדרך היחידה שבה החלטה גדולה באמת הופכת להצלחה.

רוצים לשמוע על עסקאות פריסייל בטוחות ומוצלחות? - צרו קשר עם יעקב לרנר 058-650-7979 או בווטסאפ