מה זה 'קרנות נדל"ן'?
הבניינים שאתם רואים סביבכם, לא הגיעו משום מקום. מישהו חשב מה ואיך כדאי לבנות, הלך לעירייה כדי לאשר את התוכניות ולהוציא היתר בניה, והביא קבלן שיבנה את הבניין הזה בפועל. בסוף, כנראה הוא מכר את הדירות שהוא בנה. למי שעושה דברים כאלה, קוראים "יזם נדל"ן".
יזמי הנדל"ן צריכים הרבה כסף בשביל לממן את הפעילות שלהם – לקנות את הקרקע, לשלם ליועצים שיתכננו את הבניין, לבנות את הבניין וכו'. בדרך כלל, אין להם מספיק כסף לממן את כל הפרויקטים שהם מקדמים, ולכן מזה שנים רבות יש שותפויות בין יזמים למשקיעים: המשקיעים מביאים את הכסף, היזמים עושים את העבודה, ושניהם מתחלקים ברווחים.
ישנן דרכים רבות לביצוע השותפות הזו – לפעמים המשקיעים מלווים ליזם תמורת ריבית, לפעמים תמורת אחוזים מהרווחים או בכל דרך אחרת שמוסכמת ביניהם.
אז בשביל מה צריך קרנות נדל"ן?
קרנות נדל"ן הוקמו כדי לתת מענה למשקיע הפרטי, שרוצה להשקיע בנדל"ן. הקרנות מאגדות משקיעים לצורך השקעה בפרויקטים, כאשר כל אחד משקיע 100,000 ₪ ומעלה. למשקיע כזה יש כמה בעיות:
אין לו את ההון הדרוש לממן עסקה שלמה, הוא רוצה להשקיע סכום נמוך יותר.
בשונה ממשקיעים גדולים, אין לו את הידע לבחון את העסקה שמציעים לו, ולדעת אם היא טובה או לא, ומה הסיכונים בעסקה.
הוא לא יכול להשקיע את הסכום הנדרש בתשלום לעורכי דין שיערכו עבורו הסכם שיגן על הכסף שלו בצורה טובה (אין היגיון לשלם לעו"ד 50,000 ₪ כשאתה משקיע 100 או 200 אלף ₪…).
אין לו את היכולת לפקח על העבודה של היזם, ולראות שהוא מתקדם בהתאם לתוכניות.
הקרנות הוקמו כדי לתפור את הבעיות האלה.
מה בדיוק תפקיד הקרן בשותפות?
הקרן בעצם מבצעת סט ארוך של בדיקות לפני כל פרויקט אותו היא בוחרת לממן: היא בודקת את היזם ואת הרזומה שלו, היא בודקת את העיסקה המוצעת מבחינה פיננסית, היא בודקת את השוק ואת האיזור בו היא מבוצעת, היא מבצעת אומדן סיכונים ורווחים, עורכת בדיקת נאותות משפטית ועוד ועוד.
לאחר כל הבדיקות הללו, אם היא מחליטה להתקשר עם היזם ולממן את העיסקה שלו, היא פונה אל המשקיעים ומציעה להם לרכוש 'יחידות השקעה' וליהנות מרווחים. בדר"כ הקרן מרוויחה מכך שהיא לוקחת חלק מהרווחים לעצמה עבור עבודתה, כשרוב הרווח כמובן עובר למשקיעים.
מה חשוב לבדוק כשבוחרים השקעה באמצעות קרן נדל"ן?
הדבר הראשון שצריך לבדוק זה האם אכן מדובר בקרן או שמדובר בהשקעה ישירות מול יזם.
יזמים רבים מגייסים כסף באופן ישיר לטובת הפעילות שלהם, חלקם אף מציגים את גיוס הכסף כגיוס באמצעות 'קרן'.
אנחנו ממליצים מאד למי שאינו מצוי היטב בשוק הנדל"ן ובעיקר בהשלכת המשפטיות של עסקאות מהסוג הזה, הימנע מעבודה ישירה מול יזמי נדל"ן.
אחד היתרונות הגדולים של עבודה באמצעות קרן היא שהקרן מבצעת מו"מ מקצועי וקפדני מול היזם. היא מקבלת ממנו בטחונות משמעותיים, ו"נועלת" אותו בחוזה רציני. כשעובדים ישירות מול יזם, גם אם אנחנו מכירים אותו כישר והגון ביותר, אנחנו מפסידים את שכבת ההגנה החשובה הזו.
נכון, כשהכול עובד כמו שצריך – אז הכל מצוין, ובוודאי שאפשר לסמוך על יזמים רבים. העניין הוא שכשמשקיעים צריך לחשוב דווקא על המקרה הפחות טוב, כשדברים מתחילים להסתבך. מה יקרה בכזה מצב? מי יעבוד בשבילכם? אפילו אם קיבלתם בטחונות מסויימים – מי יעזור לכם לממש את הבטחונות הללו ולפעול מול היזם? הרי אי אפשר לצפות ממנו שהוא יעזור לכם לפעול מול עצמו כשמשהו בפרויקט מתחיל להסתבך…
ולכן כלל הזהב הראשון הוא: השקיעו באמצעות קרן השקעות מוכרת ומסודרת.
השלב הבא: הלוואה או שותפות?
לאחר שווידאנו שאנחנו משקיעים באמצעות קרן מסודרת, יש לבדוק את מהות העסקה שמציעים לנו: האם מדובר בעסקת הלוואה או בעסקת שותפות (נקראת גם 'הון'). עסקאות הלוואה נחשבות לסולידיות יותר: היזם מתחייב לשלם ריבית קבועה תמורת ההלוואה, כשהריבית משולמת תוך כדי הפרויקט או בסופו. עסקאות שותפות לעומת זאת מייצגות שותפות מלאה בין שני השותפים – הן לרווח והן להפסד, ולכן עלולות להיות מסוכנות יותר.
באופן טבעי התשואה המוצעת בעסקאות שותפות היא גבוהה יותר, אך יש לזכור שכל מספר שיוצג לנו כתשואה באפיק זה הינו השערה בלבד. השקעה בנדל"ן כוללת גם סיכונים רבים, שעלולים להפחית את התשואה באופן משמעותי.
לעומת זאת כשאנו נכנסים למסלול הלוואה אנחנו הולכים בעיניים פקוחות יותר ומבינים לאן אנו עתידים להגיע. גם אפיק זה לא חף מסיכונים, אך אלו נמוכים יותר באופן משמעותי.
סיכונים
בכל השקעה ישנם סיכונים, וכך גם בהשקעה בקרן נדל"ן. הסיכונים משתנים מעסקה לעסקה, אולם ככלל ניתן לחלק את הסיכונים לכמה חלקים:
סיכוני תרמית: מישהו ברח עם הכסף, הפרויקט שדובר עליו בכלל לא קיים, או שהפרויקט לא של היזם שאותו פגשנו.
סיכוני ניהול: היזם לא מנהל את העסקה בצורה טובה, ולכן אין רווח בפרויקט.
סיכוני שוק: משך הזמן של העסקה התארך עקב בירוקרטיה, מחירי הדירות צנחו, מחירי הבניה עלו וכדו'.
סיכונים שונים: בעסקת יזמות בנדל"ן יש חוסר וודאות, כך שתמיד יש דברים נוספים שיכולים להפתיע.
איך מתמודדים עם הסיכונים?
סיכוני תרמית: באמצעות בדיקה מקיפה של ההשקעה ע"י אנשי מקצוע, ניתן להפחית את הסיכון הזה למינימום. עורכי דין שעושים בדיקה משפטית, בצירוף סיור בנכס יחד עם היזם, בדיקת ההבנה שלו בפרטי העסקה, וקבלת המלצות מאנשים שעבדו עם היזם – כל אלה מפחיתים את הסיכון הזה. בנוסף, אחד המנגנונים הטובים ביותר הוא זכויות החתימה בבנק. כאשר נציגי הקרן נכנסים כמורשי חתימה בחשבון אליו מועבר סכום ההשקעה, הם למעשה יכולים לוודא (בסבירות גבוהה מאוד) שהכסף שיוצא מושקע אך ורק בפרויקט ולא בדברים אחרים.
סיכוני ניהול: יש 2 דברים מרכזיים שמפחיתים את הסיכון הזה. הראשון הוא בדיקה מקיפה של היזם, כולל הניסיון שלו, תשומת הלב שלו לעסקה הספציפית, וגם – לוודא שהעסקה בנויה באופן בריא, כך שיש לו אינטרס עליון שהפרויקט יצליח. הדבר השני הוא איכות העסקה – ככל שהעסקה יותר רווחית, כך היכולת של היזם להתמודד עם תקלות ועדיין לעמוד בהתחייבויות שלו כלפי המשקיעים גבוהה יותר.
סיכוני שוק: ככלל, ככל שנכנסים לעסקה בשלב מאוחר יותר – סיכוני השוק יורדים. כמובן שלא ניתן לנטרל אותם לגמרי, אבל בהחלט ניתן להפחית אותם או לגדר אותם. אחת הדרכים לגדר את סיכוני השוק היא ללכת על עסקה במסלול הלוואה, שם אם הפרויקט התארך – היזם צריך לשלם את הריבית גם על תקופת העיכוב, וכן אם המחירים ירדו – היזם צריך לשלם את הריבית מכיסו, גם אם לא היה רווח בפרויקט (בעסקאות מסוימות היזם לא ישלם מכיסו, אבל המשקיעים יהיו הראשונים לקחת את חלקם מתוך הרווח שיהיה).
ככלל, כאשר נכנסים לעסקה לפני קבלת היתר בניה, חשופים להתמשכות העסקה מעבר למצופה עקב הבירוקרטיה המפותחת בעיריות. עיכוב בעירייה יכול לעכב את הפרויקט בשנה שלימה בלי הרבה מאמץ… כאשר נכנסים לעסקה אחרי קבלת היתר בניה, סיכון העירייה יורד, ונשארים בעיקר עם הסיכון לירידת מחירי הנדל"ן או עליית מחירי הבניה. גם כאן, ככל שהעסקה רווחית יותר, יש אפשרות טובה יותר להתמודד עם בעיות, ולכן איכות העסקה חשובה מאוד גם שמדובר בעסקת הלוואה [בה לכאורה לא אכפת לי אם היזם מרוויח או מפסיד].
לסיכום: בהשקעה בקרנות נדל"ן ישנם סיכונים. לא ניתן לנטרל אותם לחלוטין, אולם ניתן להקטין אותם. יש עסקאות בסיכון נמוך יותר ויש בסיכון גבוה יותר, וכמובן צריך לשים לב שהתשואה מפצה על הסיכון – כלומר אם יש 2 עסקאות עם אותה התשואה, אחפש את זו המסוכנת פחות.
להרחבה בנוגע להתמודדות עם סיכונים בהשקעות נדל״ן מוזמנים לקרוא כאן
בארץ או בחו״ל?
רוב קרנות הנדל"ן משקיעות בחו"ל ורק מיעוטן בארץ. להשקעה בחו"ל יש שני סיכונים נוספים מעבר לאלו שהוזכרו לפני כן: הראשון הוא פסיכולוגי-טכני. השקעה באיזור רחוק, בו יהיה לי קשה לעבוד במקרה שמשהו יסתבך, שאיני מכיר את המערכת המשפטית שם, וכשאני לא רואה את הנכס ולא מכיר את האיזור והשוק היא קשה יותר.
הסיכון השני הוא החשיפה למט"ח. אם אנחנו חושבים בשקלים, עובדים בשקלים, וחיים בשקלים ורק בהשקעה הזו משקיעים בדולרים או במטבע אחר, אז אנחנו עלולים להפסיד מכך באופן משמעותי. לדוגמה אם השקענו והרווחנו בהשקעה 10% לשנה בהשקעה בארה"ב, אך באותו זמן הדולר ירד ב10%, אז כשאני חוזר ארצה – נשארתי עם אותה כמות שקלים ולא הרווחתי דבר…
החשיפה למט"ח כמובן יכולה לעבוד גם הפוך ולהגדיל תשואה, אך כאמור כששוקלים עיסקה, כדאי להכיר ולדעת היטב את הסיכונים.
למי אנחנו ממליצים להשקיע בחו"ל?
בעיקר למי שחייב הכנסה שוטפת (אותה אפשר לקבל בעיקר בהשקעה בחו"ל), למי שחו"ל לא זרה לו, והוא מכיר את איזור ההשקעה ולא מרגיש מרוחק ממנו, למי שמחזיק בכל מקרה מט"ח או כסף בחו"ל, או למי שיש תיק השקעות גדול אותו כדאי מלכתחילה לפזר מבחינה גיאוגרפית ומבחינת החשיפה למטבעות שונים.
ולסיכום:
ההשקעה באמצעות קרנות נדל"ן היא פתרון טוב להשקעות למי שמעוניין לקבל תשואות גבוהות (8-10% לשנה), בלי הבלגן של רכישת נכס, ובלי להיכנס לתהליכים מורכבים במיוחד. טווח ההשקעות הוא קצר יחסית (כשנתיים-שלוש), והסיכון מגודר יחסית לאפיקים אחרים. עם זאת האפיק הזה עדיין מסוכן יותר מאחזקה ישירה בדירה, והוא עלול להיות חשוף לשינוים בשוק הנדל"ן, במט"ח, באיכות היזם והקרן המממנת ועוד.
שאלות נפוצות בנושא השקעות
מה הסכום המינימלי הנדרש להשקעה?
אנו משתדלים לאפשר למשקיעים בעלי הון עצמי של החל מ150,000 ש"ח להיכנס להשקעות אותן אנו מאתרים.
מהו אורך הזמן להשקעה?
האם ניתן למשוך את הכסף בזמן השקעה?
האם אפשר להפסיד את כספי?
האם כדאי להשקיע בחו״ל?
כמה מס משלמים על רווחי ההשקעה?
איך מתבצע התהליך בפועל?