200 ש"ח על הרצפה: למה בבורסה אין מציאות, אבל בנדל"ן כן? 💸

האגדה מספרת על שני פרופסורים לכלכלה המטיילים בקמפוס האוניברסיטה. לפתע, אחד מהם מבחין בשטר של 200 ש"ח המונח על המדרכה. הוא פונה לחברו בהפתעה: "תראה, שטר של 200 ש"ח מונח שם!". חברו, מבלי להסיט את מבטו מהדרך, משיב בביטחון: "זה בלתי אפשרי. לו זה היה שטר אמיתי, מישהו כבר מזמן היה מרים אותו".

האנקדוטה הזו היא הביטוי הציורי ביותר ל"תיאוריית השוק היעיל". התיאוריה גורסת כי בשוק משוכלל ומרובה שחקנים, כל המידע הרלוונטי כבר מגולם במחיר הנכס. אם קיימת "מציאה" או עיוות במחיר, כוחות השוק האדירים – מיליוני משקיעים, אלגוריתמים וקרנות גידור – יזהו זאת תוך שבריר שנייה ויסגרו את הפער.

אבל, כאשר אנו צוללים להבדלים המהותיים שבין שוק ההון לשוק הנדל"ן, אנו מגלים שהפרופסור צודק לעיתים קרובות בשוק אחד – וטועה לחלוטין בשני.

חשוב להדגיש: ברור שאפשר, ואף רצוי ומצוי, להרוויח בשוק ההון. אך הרווח הזה לרוב אינו נובע מכך שגיליתם "סוד" או מצאתם נכס במחיר שגוי. בשוק ההון מרוויחים משני מקורות עיקריים: השתתפות בצמיחה האמיתית של החברות וקבלת "פרמיית סיכון" – התגמול שהשוק נותן לכם על כך שהסכמתם לספוג תנודתיות לאורך זמן. אתם מרוויחים כי הכלכלה צומחת, לא כי קניתם מנייה בזול לפני כולם.

ניקח לדוגמה את מניית חברת התעשייה הבטחונית אלביט מערכות. אלביט היא חברה פנומנלית וקריטית לבטחון ישראל, וכמשקיעים אתם יכולים להרוויח רבות מההצלחה שלה. אך המחיר שתשלמו על המניה היום כבר מגלם בתוכו את כל הציפיות של השוק – כולל ההבנה שהתעשייה הביטחונית הישראלית תשגשג. בכל פעם שאתם קונים מניה, יש מישהו מהצד השני שמוכר לכם אותה; בעוד אתם מניחים שהיא תעלה, הוא מניח שזה הזמן הנכון ביותר למכור. בשוק כה שקוף ונזיל, הסיכוי שהמוכר "שכח" מידע קריטי שרק אתם ראיתם הוא אפסי. המחיר הוא המחיר.

שוק הנדל"ן, לעומת זאת, הוא חיה מסוג אחר לגמרי – הוא שוק "לא יעיל" במובנו העמוק ביותר. בניגוד למסכי המסחר המרצדים במהירות האור, נדל"ן הוא שוק פיזי, אטי ומקומי מאוד. כאן, חוסר היעילות הוא המקום שבו נוצרות הזדמנויות של "שטרות על הרצפה" – היכולת לקנות נכס משמעותית מתחת לשוויו הריאלי.

הזדמנויות אלו נוצרות בגלל מאפייני השוק הייחודיים:

• מיעוט שחקנים וחסמי כניסה: בניגוד למיליוני פקודות מסחר במניה, בנדל"ן יש מעט שחקנים על כל נכס. חסמי ההון העצמי, המיסוי והצורך בהיכרות מקומית מעמיקה מרחיקים את ההמון.

• נסיבות אנושיות: ייתכן שבעל נכס ספציפי נמצא בנקודת זמן שבה הוא זקוק לנזילות מיידית (למשל, כי כבר רכש דירה אחרת וזקוק למזומן "כאן ועכשיו") ולכן הוא מוכן להתפשר על המחיר. מידע כזה לעולם לא יופיע בעיתונות הכלכלית.

• חוסר שקיפות תכנוני: בניגוד לדוחות כספיים של אלביט שחשופים לכולם, המשמעות של סלילת כביש גישה חדש או שינוי ייעודי בשכונה מסוימת לוקחת זמן לחלחל למחירים. בנדל"ן, הידע המקומי הוא הנשק השובר שוויון שלכם.

מעבר לכך, קיים היתרון שאנחנו רותמים לטובתנו: כוח המיקוח. נסו ללכת להנהלת אלביט מערכות ולבקש לקנות מניות בהנחה של 15% כי אתם קונים כמות גדולה... בשוק ההון זה בלתי אפשרי. בנדל"ן, המבנה משתנה לחלוטין כשמגיעים כקבוצה. היכולת שלנו לגשת ליזם ולבצע משא ומתן על "חבילה" של 15-20 דירות בבת אחת, מייצרת הנחה מובנית  שמשקיע פרטי לעולם לא יוכל להשיג לבדו. זהו רווח שנוצר עוד לפני שהונחה הלבנה הראשונה.

פרויקטי הפרי-סייל שאנו מציעים בשנה וחצי האחרונות הם בדיוק היישום הפרקטי של התובנות הללו. זיהינו לאחרונה אנומליה מעניינת מאוד בנקודת זמן ספציפית בקריית מלאכי – שילוב של תנאי שטח ייחודיים וכוח מיקוח קבוצתי שצברנו, שמאפשר "להרים את השטר" לפני ששאר השוק מתעורר.

אנו מזמינים אתכם לוובינר חשיפה מקצועי ביום ראשון הקרוב  (08/02, כ"א שבט, בשעה 20:30), שבו ננתח את האנומליה הזו, נציג את המספרים ונסביר למה בחרנו להתמקד דווקא בנקודה הזו כעת.

בוובינר נחשוף את פרטי ההזדמנות בקריית מלאכי ונראה איך אנחנו מתרגמים את התיאוריה הכלכלית לרווח פרקטי בשטח.

מוזמנים להרשם דרך הקישור >>

פרויקט התחדשות עירונית מפואר בלב-ליבה של העיר עם עירוב שימושים מושלם ובמרחק הליכה מהכל. הזדמנות מעולה לקפוץ ל"עגלת הנדל"ן" גם לבעלי הון עצמי נמוך-בינוני, בפרויקט עם פוטנציאל אמיתי לעליית ערך. אנחנו מהראשונים לבחור בו דירות - ובהנחה של מאות אלפי שקלים (!) ממחיר השיווק.

הון עצמי לדירת 3 חד' החל מ-228,000 ש"ח הון עצמי לדירת 4 חד' החל מ-268,000 ש"ח הון עצמי לדירת 5 חד' החל מ-320,000 ש"ח הון עצמי לדירת 6 חד' החל מ-355,000 ש"ח תנאי מימון ייחודיים: 15/85, ללא הלוואת קבלן וללא הצמדה למדד דירות 3,4,5,6 חדרים מרווחות במפרט עשיר, כולל חנייה ומחסן (יש גם מרפסות סוכה) מסירת דירה בעוד כ-4 שנים (מתאים למשקיעים ולבעלי נכס שיימכר בשנים הקרובות) עסקת "Friends & Family" - מוגבלת ל-15 עסקאות - ראשוני ובלעדי ל"ברק ייעוץ והשקעות", עם רווח פוטנציאלי של מאות אלפי שקלים. נרחיב על כך בוובינר, אבל בשתי מילים: בשונה מפרויקטים אחרים, נקודת הזמן שאנו נכנסים לפרויקט הזה מייצרת פוטנציאל משמעותי לעליית ערך כבר בתקופה הקרובה (ולא רק בטווח הבינוני-ארוך). יש לכך סיבה מיוחדת ועליה נרחיב בוובינר. שווה לחכות.

לקבלת הזמנה לוובינר החשיפה לחצו על הקישור>> המפגש יתקיים במסגרת שירות האיתור והליווי המקיף לרכישת דירה של ברק ייעוץ והשקעות.