top of page

האם ראוי להעלות לשוכרים את שכר הדירה?



אמנון ושרה רכשו דירה לפני שבע שנים. הם נכנסו בשניה האחרונה להגרלה של דירות בבנייה רוויה ביישוב נוקדים ותודה לאל זכו.גם שוכרים לא היה להם כל כך קשה למצוא. ברגע שהם פרסמו הטלפון לא הפסיק לצלצל ותוך שלשה ימים החוזה כבר נחתם, לבקשת השוכרים: שלש שנים קדימה. מאז הם בקשרים מאד טובים וחוץ ממפגש שנתי להעברת הצ׳קים והודעה אחת על כך שצריך לטפל בעובש בתקרת המקלחת הכל עבר חלק. בשבת האחרונה דניאל, אחיה של שרה, הגיע אליהם לשבת עם המשפחה ואגב שיחה על טרפת מחירי הנדל״ן שאל אותם על הדירה שלהם בנוקדים.

מה?? אתם רוצים להגיד לי שהם עדיין משלמים לכם במחירי 2015?? אתם לא יודעים שמחירי הנדל״ן יותר מהכפילו את עצמם? חבל, אתם סתם רחמנים, אתם חייבים להעלות את שכר הדירה! ביום ראשון קיבלנו טלפון מאמנון שביקש להתייעץ איתנו מה לעשות. (הוא עשה איתנו את המשכנתא ומאז עוקב כאן אחרי המיילים והטיפים ואנחנו שמחים שהוא רואה בנו כתובת להתייעצויות כאלו) כיוון שאנחנו מניחים שיש כאן קוראים נוספים שמתמודדים עם הסוגיה (גם כמשכירים וגם כשוכרים) החלטנו לשתף את התשובה שענינו לאמנון ושרה בעניין העלאת דמי השכירות.

נתחיל מהניתוח הכלכלי ונתייחס לשני דברים משמעותיים שקרו בשנים האחרונות בשוק הנדל״ן:

  1. עליית מחירי הדיור משפיעה ישירות על דמי השכירות.

צריך לזכור שדירה היא השקעה לכל דבר ועניין. שרה ואמנון לקחו את מיטב חסכונותיהם והשקיעו אותם בדירה. כשאנחנו באים לבחון השקעה אנחנו שואלים מהי התשואה (הריבית) השנתית שתניב לנו ההשקעה. לשם הדוגמה כשהם קנו את הדירה לפני שבע שנים הם השקיעו מליון שקלים. בכל שנה הם קיבלו מהשוכרים שלהם 36,000 ש״ח (שלשת אלפים ש״ח לחודש). זה אומר שהתשואה שלהם על ההשקעה הראשונית של מיליון השקלים היא 3.6% בכל שנה (כמובן שמסכום זה צריך לנכות הוצאות על תיקונים שונים, על חודשים בהם הדירה עמדה ללא שוכרים) תודה לאל מאז הרכישה הדירה הכפילה את ערכה וכעת היא שווה שני מליון שקלים. אם אמנון ושרה ישאירו את שכר הדירה על כנו זה אומר שהתשואה שלהם נחתכה בחצי וכעת היא עומדת על 1.8% לשנה. אמנון ושרה לא מסכנים חלילה. הם נטלו סיכון ותודה לאל הרוויחו בגדול והכפילו את הונם. אבל כעת הם מסתכלים קדימה: אם הם ימכרו את הדירה הם יכולים לקחת את שני מליון השקלים האלו ולהשקיע אותם במקום שיניב להם תשואה גבוהה בהרבה. (אפילו הבנקים היום נותנים ריבית גבוהה מזו..) לכן מבחינה כלכלית העלאת דמי השכירות היא פעולה מתבקשת.

  1. עלויות המימון משפיעים על דמי השכירות.

רוב מוחלט של מי שרכשו דירה להשקעה (כולל אמנון ושרה שלנו) עשו זאת בעזרת משכנתא שקיבלו מהבנק. כשהם לקחו את המשכנתא הם קיוו ששכר הדירה שיקבלו מהשוכרים יכסה את גובה התשלום החודשי. כעת, בעקבות העלאת הריבית הרוחבית המשכנתא שלהם התייקרה בבת אחת (גם רכיב המשכנתא הצמוד לפריים וגם הרכיב הצמוד למדד), התזרים החודשי שלהם נפגע ואך טבעי הוא שהם ירצו ׳לגלגל׳ חלק מההתיקרויות על השוכרים. בקיצור מהבחינה הכלכלית הטהורה השינויים החדים בשוק (הן עליית המחירים והן העלייה בריביות המשכנתא) מובילים למסקנה שנכון ומוצדק להעלאות את שכר הדירה. ------ לפני ששוכרי הדירות (כולל כותב שורות אלו) מתרעמים, חשוב להזכיר שלא כל מי שיש לו דירה להשקעה הוא עשיר גדול. לפעמים הוא בעצמו שוכר דירה אחרת. לפעמים הוא מפרנס משפחה גדולה ולפעמים הדירה היא מקור ההכנסה היחידה של משפחה לעת זקנה. (כך היה מקובל בדור הקודם, להשקיע בדירות כתחליף לפנסיה). השינויים בשוק משפיעים על כולם ולמעט מספר לא גבוה של טייקונים המחזיקים מספר גדול של דירות, רוב בעלי הדירות הם אנשים רגילים והגונים. ------ עד כאן הניתוח הכלכלי הקר. אבל יש כאן כמובן עוד רבדים. שרה ואמנון מבינים שהם יכולים להעלות את שכר הדירה אבל הלב הגדול שלהם מתקשה לעשות את זה. הם מבינים שלא הכל בחיים זה כסף ומקסום תשואה. הם מבינים שבסופו של דבר יש כאן גם עניין אנושי ורגיש והם יודעים היטב שהעלאה חדה של שכר הדירה יכולה לפגוע קשות בשוכרים הצעירים שלהם. שרה ואמנון מבינים גם שלשוכרים קבועים, איכותיים ונאמנים יש גם ערך כלכלי. שקט נפשי, תשלומים המגיעים בזמן ושוכרים שמטפחים את הדירה ושומרים עליה שווים להם המון. שרה ואמנון גם מבינים שדירה היא השקעה לטווח ארוך מאד. הם שמחים מאד שהדירה עלתה בערכה וגם אם התשואה השנתית על הדירה לא הכי גבוהה, בחשבון הכללי זו עדיין יופי של השקעה עבורם. לסיכום: סוגיית העלאת דמי השכירות היא סוגיה מורכבת מאד ומשתנה בין משפחה למשפחה ובין מקרה למקרה. מבחינה כלכלית טהורה מאד מוצדק לעדכן את השכירות כלפי מעלה אבל כמו שראינו ישנם עוד שיקולים ההופכים את ההחלטה למסובכת. אז מה כדאי לעשות? האמת היא שאין כאן נוסחת קסם. יש כאן שילוב של שיקולים כלכליים ושל שיקולים פסיכולוגיים ורגשיים וכל מקרה צריך להבחן לגופו. אחד הפתרונות המקובלים בשוק השכירות הוא לקבוע כבר בחוזה עלייה הדרגתית בכל שנה. אפשר באחוזים קבועים או בהצמדה למדד. הצמדה בחוזה חוסכת את אי הנעימות הכרוכה בדיון על גובה שכר הדירה בכל שנה, היא מורידה את הלחץ של השוכרים והדאגה ש׳בטח השנה הם יקפיצו לי׳ וגם מונעת התייקרות מחירים בבת אחת (מספר חברים בקבוצת הטיפים כתבו לנו ששכר הדירה שלהם זינק ב25-30% בבת אחת!)


 

סקר שוכרים ומשכירים כדי לקבל עוד רעיונות לפתרון המורכבות וגם כדי לקבל תמונת מצב על שוק השכירות באזורים השונים נשמח מאד אם תוכלו לענות על סקר קצרצר שהכנו





 

1,334 צפיות0 תגובות

Comments


bottom of page