אם היינו יכולים לקנות היום דירה במחירים של לפני שש שנים…

בואו נדבר רגע על איך מרוויחים מהשקעות בנדל"ן.

להשקעות בנדל"ן יש קצב די איטי. קונים דירה, מחכים 6-7 שנים שהמחיר שלה יעלה, מוכרים אותה, קונים דירה יקרה יותר, מחכים שוב 6-7 שנים, מוכרים ברווח וכן הלאה.

כאן יקפצו החכמים ויגידו - "קנינו דירה, והמשכנו לחסוך / קיבלנו ירושה / נפל עלינו כסף בדרך יצירתית אחרת של ה'- בואו נקנה עוד דירה! הערך של שתיהן יעלה, ונרוויח פי שניים באותו זמן!"

רעיון מעולה.

מדינת ישראל קלטה את הרעיון הזה והבינה שיש לה פה מכרה זהב, וקבעה שמי שקונה דירה שניה ומעלה, צריך לשלם לה מס רכישה (זה 8% אחוז מהעלות של הדירה, כלומר בדירה של 2 מיליון זה 160,000 שקל!) וגם כשנמכור את הדירה בעזרת ה' ברווח יום אחד, נצטרך לשלם גם מס שבח,  שזה 25% מהכסף שהרווחנו.

המיסים האלה הופכים את הרעיון של דירה שניה להרבה פחות משתלם, והאמת שאפשר להבין את ההיגיון, כי ככה המדינה מעודדת כל אחד לקנות רק דירה אחת ומרגיעה את המחירים בשוק הדיור.

יש לכלל הזה יוצא מן הכלל- מי שמשפר דיור, כלומר קונה דירה במקום זו שכבר יש לו.

המדינה מאפשרת לו להחזיק בשתי דירות למשך 24 חודשים בלי לשלם את המיסים האלה, אם הוא מצהיר מההתחלה שזו דירה חלופית, כלומר שהוא עוד מעט מוכר את הדירה הקיימת שלו. 

ומה יקרה אם הדירה החדשה היא "על הנייר"?

יכול להיות שעוד שנתיים הדירה בכלל לא תהיה מוכנה, אז איפה הוא יגור אם הוא ימכור את הדירה הישנה כמו שהוא התחייב?

לכן החוק מתיר למכור את הדירה הישנה עד 12 חודשים מיום המסירה של הדירה החדשה, בלי לשלם מס. 

עד כאן דברים שרובנו מכירים, אבל הנה הקאץ'.

אפשר להחזיק דירה אחת, ובמקביל לקנות דירה על הנייר, שתהיה מוכנה רק עוד 3-4 שנים.

מרוויחים בזה קודם כל שמקבעים את המחיר הנוכחי של הדירה, במקום המחיר שיהיה לה עוד 3-4 שנים, ובנוסף, בתנאי תשלום טובים כמו 10/90, משלמים עכשיו רק 10% מערך הדירה, שזה סכום נגיש יחסית, ואת היתרה עם המשכנתא כשהדירה מוכנה למסירה. והעיקר, יש לנו 3-4 שנים שהערך של שתי הדירות יכול לעלות, בלי שנשלם מס, ובלי שנשלם משכנתא כפולה.

הבעיה בזה היא שסייקל (שזה מילה יפה להגיד מחזור שנים ממוצע של דירה) הוא בערך 6-7 שנים.

כלומר דירה שתהיה מוכנה עוד שלוש שנים לא מאוד עוזרת לנו, כי עליית הערך שלה בשלוש שנים לא מספיק משתלמת לנו.

מצד שני- רוב הדירות שאפשר לקנות על הנייר נמכרות בשלב הזה- שלוש שנים לפני האכלוס, כי גם לקבלנים לא כדאי למרוח את הזמן יותר, ובטח שאנשים שקונים דירה כדי לגור בה רוצים לקבל אותה כמה שיותר מוקדם. ככה שקשה להרוויח מזה באופן משמעותי.

אלא אם כן, 

קונים דירה שיש עוד הרבה זמן עד שהיא תהיה מוכנה…

וזה מה שמצאנו בירושלים.

פרוייקט מיוחד, שהבנייה שלו יותר ארוכה, והדירות יהיו מוכנות רק בעוד 5-6 שנים.

מי שרוצה לעבור לגור שם מחר - זה לא בשבילו. 

אבל למי שרוצה להשתמש במודל הכלכלי שהסברתי פה - זו פשוט מכונת זמן פיננסית.

זה כמו לקנות עכשיו דירה במחיר שהיה לפני שש שנים. 

כי עכשיו שמים רק 10% מהערך של הדירה שזה ממש סכום נגיש, מקבעים את המחיר שלה, ובשש השנים הבאות נהנים מעליית הערך של הדירה שלכם פלוס עליית הערך של הדירה בירושלים!

אנחנו מקיימים וובינר חשיפה שבו נראה את כל המספרים, המיסוי והפרטים של הפרויקט הזה.

וובינר החשיפה יתקיים ביום ראשון י' אלול 23/8 בשעה 20:30.

נרשמים מכאן- https://barakhass.typeform.com/to/vHFU4gIy?utm_source=a

(גם אם העסקה הספציפית הזו לא מתאימה לכם כרגע, שווה להצטרף רק כדי להבין איך החשיבה הזו עובדת...)

להתראות 

אסתר סולטן וצוות "ברק ייעוץ והשקעות".

נ.ב. הפרטים הטכניים של ההשקעה הזו: ▪️תנאי מימון מעולים: 10/90 או 15/85 ללא הצמדה למדד

▪️הון עצמי לדירת 2 חד' החל מ-142,000 ש"ח

▪️הון עצמי לדירת 3 חד' החל מ-200,000 ש"ח

▪️הון עצמי לדירת 4 חד' החל מ-277,000 ש"ח

▪️הון עצמי לדירת 5 חד' החל מ-335,000 ש"ח

▪️דירות 2,3,4,5 חדרים, מרווחות עם מפרט עשיר ויוקרתי

▪️מרפסת סוכה, מחסן, חנייה - בכל הדירות

▪️מסירת דירה בעוד 5-6 שנים (מתאים במיוחד למשקיעים בעלי נכס שיימכר בשנים הקרובות)

▪️עסקת "Friends & Family" (עוד לפני הפריסייל) - ראשוני ובלעדי ל"ברק ייעוץ והשקעות", עם פוטנציאל לעליית ערך ורווח משמעותי עד לאלכוס השכונה.