על הרפורמה בעולם המשכנתאות

שלום לכולם, הרפורמה בתחום המשכנתאות אותה נסקור בקצרה במייל זה נכנסה בסוף חודש אוגוסט 2022 לתוקף. רפורמה זו היא צעד קטן נוסף שנוקט בנק ישראל על מנת להקל על חיינו כצרכנים של השקעות, הלוואות ומוצרים פיננסיים. למה צריך רפורמה? עד היום המציאות עבור הבנקים הייתה מאד נוחה. כדי לקחת משכנתא בתנאים טובים הלווה צריך להתרוצץ בין הבנקים ולהשוות בין הצעות שלא ניתנות כמעט להשוואה. כתוצאה מכך רבים העדיפו לפנות לבנק אחד (לרוב, הבנק בו יש להם חשבון) ופשוט לקבל את ההצעה של ׳יועץ המשכנתאות׳ של הבנק. ברור שהאינטרס של יועץ זה, שמשכורתו משולמת על ידי הבנק, הוא למכור משכנתאות המשתלמות לבנק ולאו דווקא ללקוח. כיוון שמדובר בהתחייבות כבדה ביותר, שנמשכת לאורך שנים רבות לכל שינוי קטן במשכנתא יש כמובן משמעותיות מרחיקות לכת מבחינה כלכלית.

מוזמנים לצפות בסרטון שפרסם בנק ישראל ובו הסבר על הרפורמה

מה הולך להשתנות? השינוי המרכזי ברפורמה הוא שמהיום הבנקים חייבים לתת ללקוח הצעת משכנתא ובה שלשה מסלולים (׳תמהילים׳) קבועים הניתנים להשוואה.

התקווה של בנק ישראל היא שהאחדת המסלולים תגביר את היכולת של הלקוחות להשוות בין ההצעות וכך תגבר התחרות שתוביל בסופו של דבר לתנאים יותר טובים עבור הציבור.

ברקע הדברים נאמר שריבוי המסלולים במשכנתא זו המצאה ישראלית. במדינות רבות מקובלת החלוקה לשני מסלולים בלבד: ריבית קבועה לכל התקופה וריבית משתנה כל מספר שנים.

בכך, הרפורמה מקרבת אותנו למה שמקובל בעולם.

אך חשוב להבין שלצד הבלבול שריבוי המסלולים יוצר ישנם יתרונות רבים בשיטה גמישה זו, ולא בכדי אין כמעט משכנתאות שנלקחות בישראל במסלול של ריבית קבועה בלבד.

על שלשה ועל ארבעה

מעבר לשלושת המסלולים הקבועים שיוצגו בהצעה יש גם מסלול רביעי ובו ניתן ליצור תמהיל משכנתא בהתאמה לצורכי הלווה ובו ניתן ׳לשחק׳ עם התמהיל בדיוק כמו שנעשה עד הרפורמה.

להערכתנו, ולהערכת גורמי מקצוע רבים בשוק, רוב הלקוחות, ובטח אלו בעלי מודעות הצרכנית גבוהה, יעדיפו להמשיך ולהתאים מסלול באופן אישי ולא לבחור באחד מהסלים הקבועים והמקובעים.

רוצים לראות דוגמה של הצעה במתכונת החדשה שקיבלו לקוחות שלנו? לחצו כאן

האם הרפורמה תוזיל את המשכנתאות?

לא אנשי בשורה אנחנו, לצערנו הסיכוי שהמהלך יוזיל באופן ממשי את המשכנתאות מאד נמוך. הבנקים כידוע לא פריירים והם ימצאו דרכים מתוחכמות לשמור על נתח הרווחים הגבוה שלהם.

כמו כן, מה שקובע באמת את מחיר המשכנתאות זו לא רפורמה כזו או אחרת אלא המצב בשוק - עליית הריבית במקביל לעליית המדד מייקרת בפועל את המשכנתאות.

ובנוסף, עליית מחירי הנדל״ן העלתה את הסכום הכולל של המשכנתאות (המומצע כבר עבר את מליון השקלים) וככל שסכום המשכנתא גדול יותר - כך לכל שינוי קטן יש משמעות של עשרות ומאות אלפי שקלים).

לסיכום:

לדעתנו מדובר בצעד חשוב ומבורך שבעזרת ה׳ גם ישפיע על השקיפות, על התחרות ועל ההתנהלות בג׳ונגל המשכנתאות הישראלי.

עם זאת, ברמת הלקוח בקצה אנחנו לא רואים שינוי משמעותי.

• משכנתאות היו ונשארו מוצר מורכב ומותאם אישית לכל משק בית.

• משכנתאות היו ונשארו התחייבות כלכלית ארוכת טווח בה יד הבנק על העליונה.

• משכנתאות היו ונשארו עולם שבו צריך לראות את התמונה הפיננסית המשפחתית הכוללת.

אנחנו ממליצים למי שאינו בקיא בשוק המשכנתאות להיוועץ באיש מקצוע ולא להתפתות להצעות הבנקים, גם אם הן מסודרות בטבלה יפה יותר.

רוכשים או קונים דירה? יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? מוזמנים ליצור קשר דרך תיבת הפניות באתר או דרך הווטסאפ