האם כדאי לרכוש דירה? כן, אבל אחת ויחידה.

בואו נשים את הדברים על השולחן כבר בהתחלה: אין לי מושג מה יקרה למחירי הנדל"ן בחודש הבא או בשנה הבאה. קטונתי מלנבא את העתיד, וכל מי שמבטיח לכם שהוא יודע בוודאות לאן השוק הולך בטווח הזמן הקצר - כנראה מנסה למכור לכם משהו.

אבל כשמסתכלים על שוק הנדל"ן הישראלי בראייה ארוכת טווח, המגמה ההיסטורית די ברורה: הערך עולה. הסיבה לכך היא כלכלה בסיסית של היצע וביקוש. ישראל היא מדינה קטנה וצפופה, עם קצב ריבוי טבעי גבוה ברוך השם וגלי עלייה. מול כל הביקוש הקשיח הזה עומדת מערכת תכנון ובנייה ממשלתית שזזה לעיתים בקצב של צב עייף. כשיש המון אנשים שרוצים חתיכה מעוגה קטנה מאוד, המחיר של העוגה עולה.

מכאן צמחה התפיסה הישראלית האוטומטית שנדל"ן הוא תמיד כדאי. אבל המציאות הפיננסית מחייבת אותנו לעשות הפרדה ברורה וחדה בין דירה יחידה, לבין כל דירה שבאה אחריה. 

למה כן דירה?

לקנות דירה אחת – הדירה שאתם גרים בה או דירה אחת שאתם משכירים למישהו אחר – יכולה להיות אחת ההחלטות הפיננסיות הטובות ביותר שמשפחה עושה. כמובן, דירה ראשונה שנרכשת במחיר מוגזם, עם מינוף חונק ותזרים שלילי, היא ממש לא מציאה, אבל תחת שיקול דעת נכון ויכולת החזר סבירה, יש לה ארבעה יתרונות ענקיים:

• הפסיכולוגיה והחיסכון הכפוי: נדל״ן מספק עוגן נפשי וכלכלי חזק, כי בניגוד לניירות ערך שנתפסים כנכס ערטילאי, דירה היא משהו שאפשר לראות, למשש ולהבין. יש קירות, יש רצפה, יש שכונה. התחושה היא “יש לנו משהו אמיתי בעולם”. זה לא בהכרח הופך אותה להשקעה טובה יותר בכל מצב, אבל זה כן הופך אותה להשקעה שאנשים מצליחים להחזיק בה לאורך זמן בלי להיבהל מכל תנודה. בנוסף, תשלום המשכנתא החודשי פועל כסוג של מנגנון חיסכון כפוי: בכל חודש אתם משלמים סכום קבוע, וחלק ממנו מקטין את החוב ומגדיל בהדרגה את ההון העצמי שלכם, במקום שהכסף יתאדה על צריכה שוטפת. ומעבר לזה, עצם הבעלות על דירה מצמידה אתכם לשוק הדיור: אם המחירים יזנקו, אתם לא עומדים בחוץ ומסתכלים על הרכבת מתרחקת. אתם כבר בפנים. 

• 
  

• המינוף מהסבתא: וזו בדיוק הסיבה שגם ההורים והסבים בישראל כל כך אוהבים לעזור לילדים לקנות דירה. הם לא מסתכלים על זה רק כהשקעה, אלא כמשהו מוחשי ובטוח: קירות, דלת, כתובת, מקום בעולם. מבחינתם, כשהם נותנים כסף לדירה, הם עוזרים לילדים לבנות יציבות. סביר להניח שאם תבקשו מהם את אותו סכום כדי להשקיע בבורסה, גם אם זו השקעה מפוזרת וחכמה, הם יסרבו בנימוס. כי ניירות ערך נשמעים להם כמו סיכון. דירה נשמעת להם כמו אחריות.

• 
  

• המינוף מהבנק: רכישת דירה היא הזדמנות נדירה לקבל מהבנק הלוואת ענק בתנאים שבדרך כלל לא תקבלו עבור השקעות אחרות. נניח שיש לכם הון עצמי של 500,000 ש"ח. אתם לוקחים מהבנק מיליון ש"ח וקונים דירה בשווי מיליון וחצי. אם ערך הדירה יעלה ב-10% (150,000 ש"ח), הרווח הזה מחושב על כל שווי הנכס. בפועל, עשיתם תשואה של כ-30% על ההון העצמי שלכם! הרווחתם כסף על כסף שלא היה לכם(ולפעמים משלמים פחות משליש הון עצמי ועליית הערך יותר מ 10%...).

• 
  

• הטבות המס: המדינה שלנו מעניקה פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה. ההיגיון פשוט: דירה ראשונה היא צורך קיומי של קורת גג, לא כלי השקעה. הרי אדם צריך לגור איפשהו. גם אם הוא קנה דירה בנתיבות, משכיר אותה, ובפועל שוכר דירה אחרת בירושלים - המדינה רואה בו כבעל דירת מגורים יחידה, ולא כמי שמחזיק דירה להשקעה. (זו גם הסיבה שיש פטור ממס על הכנסות משכר דירה עד לתקרה מסוימת ). 

• 
  

כשהדירה הופכת למשקולת

עד כאן הכל נשמע מצוין. אבל ברגע שאתם חושבים לקנות דירה נוספת להשקעה, חוקי המשחק משתנים לחלוטין. ברגע שאתם קונים דירה שנייה, המדינה רואה בכם משקיעים וממסה אתכם בהתאם.

מס הרכישה לרשות המיסים מזנק ל-8% החל מהשקל הראשון. על דירה של מיליון וחצי שקלים, אתם תשלמו 120,000 ש"ח מס עוד לפני שסובבתם את המפתח. הסכום העצום הזה פשוט נמחק לכם מההון העצמי ביום הקנייה, מחכה עוד מס נוסף במכירת הדירה- מס שבין 25% ל 30% על עליית הערך, או בשמו המפורש, מס שבח.

בנוסף, הרגולציה על המשכנתאות צמצמה משמעותית את היכולת למנף דירה קיימת כדי לקנות דירה נוספת. (מה שהיה מקובל בעבר)  ובנוסף לכך בנק ישראל מגביל את גובה המשכנתא על דירה שנייה ל-50% בלבד (לעומת עד 75% בדירה יחידה). זה אומר שאתם חייבים להביא הון עצמי משמעותי מהבית.

הבעיה החמורה ביותר היא מלכודת הנזילות. כשקונים נכס פיזי, הכסף שלכם נעול בבטון ואין שום דרך לממש רק חלק ממנו. חשבו על זוג מבוגר בפנסיה שצריך פתאום תוספת של 3,000 ש"ח בחודש להוצאות מחיה, או משפחה שצריכה 100,000 ש"ח מזומן כדי לחתן את הילדים. הם לא יכולים למכור את המרפסת או חצי חדר. הם תקועים עם נכס שלם ולא נזיל, ונאלצים לעבור תהליך ארוך ומייגע של מכירה כדי לראות שקל.

וכל זה מגיע עם כאב ראש ניהולי מובנה: שוכרים שמאחרים בתשלומים, בעיות צנרת דחופות, וטלפונים לחוצים בערבי חגים על דוד שמש שהתפוצץ. דירה שאתם גרים בה עונה על צורך רגשי של בית. דירה להשקעה היא עסק, ועסק צריך לבדוק בכלים קרים.

העולם השתנה, גם ההשקעות

אז למה בדור הקודם היה כל כך מקובל לרכוש דירות להשקעה? כי פעם פשוט לא היו להם אלטרנטיבות. לפני עשרים ושלושים שנה, שוק ההון נתפס כקזינו סגור למקצוענים. קופות הגמל היו מוגבלות, ולקנות מניות היה תהליך מסורבל דרך פקיד בבנק. הנדל"ן היה האפיק הכמעט יחיד שהיה מגן על הכסף מפני אינפלציה ומסוגל לייצר הכנסה חודשית.

היום אנחנו חיים במציאות שונה לחלוטין. שוק ההון נגיש לכל אזרח. דרך קופת גמל להשקעה (התחילה ב2016) או אפליקציית מסחר פשוטה בטלפון, כל אחד יכול בלחיצת כפתור לפזר את הכסף שלו בין החברות הגדולות והחזקות ביותר בארץ ובעולם . הכסף שלכם נזיל בהרבה: אם אתם צריכים 50,000 ש"ח, אפשר בדרך כלל למכור רק חלק קטן מהתיק תוך ימי מסחר בודדים, בלי לפרק את כל ההשקעה ובלי למכור את הבית.

רוצים בכל זאת חשיפה לעולם הנדל"ן בלי להפוך לאנשי אחזקה? בשביל זה קיימות "קרנות ריט" (REIT) – חברות ענק שנסחרות בבורסה ומנהלות קניונים, בנייני משרדים ושכונות מגורים להשכרה. קיימות גם השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן, כמו קרנות נדל"ן פרטיות מנוהלות או רכישת חלקים בקרקעות בשלבי תכנון מתקדמים, שמאפשרות ליהנות מהיציבות וההזדמנות של שוק הנדל״ן בלי החסרונות של רכישת דירה שניה. 

דירה להשקעה יוצאת לפנסיה

בסוף, השאלה היא לא אם נדל״ן יעלה או ירד. זו בכלל לא השאלה הנכונה. השאלה היא מה אתם קונים כשאתם קונים דירה.

בדירה הראשונה אתם קונים הרבה יותר מנכס: אתם קונים יציבות, שקט, הגנה מפני עליית מחירי הדיור, מינוף שהבנק כמעט לא נותן בשום מקום אחר, ולעיתים גם עזרה משפחתית שלא הייתה מגיעה להשקעה אחרת.

בדירה השנייה, לעומת זאת, אתם כבר קונים משהו אחר לגמרי: עסק קטן, יקר, ממונף, לא נזיל, עם מסים, שוכרים, תיקונים וסיכון. לכן האוטומט הישראלי של “יש כסף? קונים עוד דירה” בדרך לפנסיה. דירה ראשונה יכולה להיות בסיס מצוין למשפחה. דירה שנייה כבר צריכה לעמוד בתור עם כל השקעה אחרת, ולהוכיח במספרים שהיא באמת שווה את המקום שהיא תופסת לכם בחיים.